13 de noviembre de 2026 | Especial del Radar Inmobiliario. El informe privado de Aptologia registra 9.942 anuncios de viviendas en alquiler y 19.335 en venta en Paraguay. La mediana anunciada de alquiler es G. 7.000.000 al mes; la mediana publicada de venta es G. 1.016.160.000. Se trata de avisos, no de operaciones efectivamente cerradas ni de una muestra representativa de todos los hogares.
Las diferencias metropolitanas importan
Asunción concentra 8.374 avisos de alquiler, con una mediana solicitada de G. 8.000.000 mensuales. El mismo informe registra en Luque 420 anuncios y G. 4.175.000 de mediana; en Fernando de la Mora 232 y G. 3.975.000; en San Lorenzo 194 y G. 3.465.000; en Lambaré 137 y G. 4.500.000. Cambian las muestras, la localización y las características de los inmuebles: no es una comparación de departamentos idénticos.
Las superficies y dormitorios modifican el precio
Por número de habitaciones, las medianas de anuncios son G. 4.745.000 para un dormitorio, G. 6.000.000 para dos, G. 10.000.000 para tres y G. 16.030.000 para cuatro o más. Los datos agregan inmuebles de diferentes ciudades, tamaños y calidades. No permiten deducir la renta que obtendría automáticamente una unidad nueva en un barrio determinado.
La moneda puede distorsionar el análisis
Aptologia explica que convierte anuncios en dólares a guaraníes para su reporte utilizando una tasa metodológica fija de G. 7.300 por USD. Esa tasa de conversión no equivale a la referencia interbancaria del BCP del 12 de noviembre, de G. 6.225,55. Un inversor debe revisar la moneda contractual y el tipo de cambio realmente aplicable antes de comparar alternativas.
¿Qué aporta un segundo indicador?
El portal TuLugar publica, con otra muestra y metodología, 80.335 propiedades monitoreadas en Asunción al 13 de noviembre y una mediana anunciada para departamentos en venta de USD 1.810/m². No corresponde dividir el alquiler mediano de Aptologia por el precio mediano de TuLugar para prometer rentabilidad: las muestras y tipos de inmuebles no son equivalentes.
Lectura Radar
Para calcular la viabilidad de un departamento destinado al alquiler hacen falta contratos comparables, tiempos de colocación, gastos comunes, mantenimiento, comisiones, impuestos, vacancia y valor de compra de una unidad comparable. Un precio pedido mide la oferta; no demuestra ocupación, absorción ni retorno neto. Esta distinción es clave ante el crecimiento de la construcción y la competencia entre edificios.
Contraste entre fuentes: las muestras no coinciden
La portada del propio portal Aptologia muestra para el mismo día 11.782 avisos y una mediana de G. 5.700.000, cifras distintas de su informe detallado (9.942 avisos y G. 7.000.000). Las diferencias de filtros o actualización deben aclararse antes de interpretar una tendencia. Por otra parte, Lo Encuentro informa 921 inmuebles de distintas tipologías, 785 con precio válido y mediana de G. 3.000.000. No existe una mediana universal del alquiler paraguayo: cada indicador depende del universo de avisos y del tratamiento de los datos.
