Gidalte Dias, Master-Franchisenehmer von Apolar Imóveis in Paraguay, spricht über das Interesse brasilianischer Investoren, aussichtsreiche Standorte, Renditen, Risiken und die Begleitung ausländischer Käufer von der Immobiliensuche bis zur Eigentumsübertragung.
„Die meisten Probleme bei Immobilieninvestitionen im Ausland entstehen nicht beim Preis, sondern im Ablauf.“
Der Rechtsanwalt ist seit mehr als 15 Jahren in Brasilien und Paraguay im Zivil-, Unternehmens- und Vertragsrecht tätig. Er ist geschäftsführender Partner von Geron & Dias Advogados Associados und Präsident von ANACOMAR, der Kammer für Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit.
Wie entwickelt sich das Interesse brasilianischer Käufer und Investoren an Paraguay?
Aus Neugier ist eine konkrete Investitionsentscheidung geworden. Vor einigen Jahren sahen Brasilianer Paraguay vor allem als Einkaufsziel oder Nachbarland für die Agrarwirtschaft. Heute betrachten sie es als Standort für Investitionen, Unternehmensgründungen und sogar als Wohnsitz.
Die Gründe sind konkret: niedrige, einfache Steuern, ein in US-Dollar gehandelter Immobilienmarkt, geringere Erwerbskosten als in Brasilien und kulturelle sowie geografische Nähe, die das wahrgenommene Risiko verringert. Die Daten liefern den Kontext: Laut Zentralbank BCP verzeichnete Paraguay 2025 einen Rekord von 1,151 Milliarden US-Dollar an Netto-Direktinvestitionen; die Bauwirtschaft wuchs im zweiten Quartal 2026 um 4,2 % gegenüber dem Vorjahr. Diese gesamtwirtschaftlichen Zahlen messen keine Immobilienverkäufe, zeigen aber, dass das Land Kapital anzieht.
Bei Apolar sehen wir das täglich. Weniger als 15 Tage nach Eröffnung einer unserer Niederlassungen in Asunción hatten wir drei Verkäufe, eine Vermietung und sechs vereinbarte Besichtigungen. Die Nachfrage ist vorhanden.
Was brasilianische Käufer am stärksten bremst, ist nicht der Preis, sondern die Unsicherheit über den Ablauf: Wie kauft man, welche Dokumente braucht man, wie überweist man das Geld und wem kann man vertrauen? Deshalb begleitet Apolar den gesamten Verkaufsprozess einschließlich der persönlichen Unterlagen ausländischer Käufer.
Welche Investorenprofile und Immobilienarten prägen die Nachfrage?
Wir unterscheiden vier Hauptgruppen.
Erstens Renditeinvestoren, die ein in Dollar bewertetes Mietobjekt suchen. Sie bevorzugen Ein- oder Zweizimmerwohnungen in etablierten Stadtteilen Asuncións, oft schon vor Baubeginn gekauft.
Zweitens Unternehmer, die Teile ihrer Geschäftstätigkeit oder ihren Wohnsitz nach Paraguay verlegen. Sie suchen ein Familienheim und gelegentlich Büros oder Lagerflächen.
Drittens Landwirte aus dem Westen Paranás und aus Mato Grosso do Sul, die Alto Paraná und Ciudad del Este bereits kennen und in städtische Immobilien diversifizieren wollen.
Viertens Familien und Ruheständler, die Lebensqualität und niedrigere Kosten suchen.
Jede Gruppe hat andere Bedürfnisse. Deshalb beginnen wir mit den Zielen des Kunden, nicht mit einer Immobilienliste.
Welche Städte und Regionen bieten Chancen, und welche Faktoren machen sie attraktiv?
In Asunción konzentriert sich die Mietnachfrage auf etablierte Viertel wie Villa Morra, Carmelitas, Las Mercedes und Recoleta, die auch eine höhere Marktliquidität bieten.
Der Großraumkorridor mit Luque, Mariano Roque Alonso und Limpio ermöglicht günstigere Einstiegspreise. In Luque verfolgen wir das 3,6 Kilometer lange Großviadukt, bei dem die Montage der Träger begonnen hat. Das ist eine bedeutende Infrastrukturmaßnahme; ihre Auswirkungen auf Verkehr und Immobilienwerte lassen sich jedoch erst nach Inbetriebnahme messen. Wir empfehlen, auf Grundlage der heutigen Standortfaktoren zu kaufen, nicht aufgrund eines Bauversprechens. Auch Nueva Asunción und das Umfeld der Brücke Héroes del Chaco beobachten wir.
Im Osten hat der Korridor um Ciudad del Este eine natürliche Verbindung zu brasilianischen Investoren. Encarnación ist für Tourismus und Zweitwohnsitze interessant.
Außerhalb der Städte fällt das starke Wachstum des ländlichen Immobilienmarkts im paraguayischen Chaco auf. Land ist erheblich günstiger als in Brasilien; für Weidewirtschaft geeignete Flächen ziehen brasilianische Viehzüchter an. Der Biozeanische Korridor und die Verbindung Carmelo Peralta–Porto Murtinho könnten diesen Trend verstärken, sofern die Projekte tatsächlich fertiggestellt und eröffnet werden. Hier sind technische und rechtliche Prüfungen unverzichtbar: Wasser, Umweltgenehmigungen, Zufahrt und Grundbucheintrag.
Entscheidend sind Straßeninfrastruktur, die Nähe zu Schulen, Krankenhäusern und Einkaufszentren sowie Sicherheit.
Welche Mietrenditen und Wertsteigerungen sind möglich, und welche Risiken müssen Anleger beachten?
Nach unserer Markterfahrung liegen die jährlichen Bruttorenditen klassischer Wohnungsvermietung je nach Lage und Objekt bei etwa 6 bis 8 % in US-Dollar. Kurzzeitvermietungen an Geschäftsreisende und Touristen können 12 bis 16 % Bruttorendite erreichen, erfordern jedoch professionelle Verwaltung und hängen von Auslastung und Hausordnung ab. Die Nettorendite ist in beiden Fällen geringer, weil Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung und Steuern abzuziehen sind. Renditeversprechen ohne diese Rechnung sollte man kritisch betrachten.
Hinzu kommt eine mögliche Wertsteigerung, die von einer guten Kaufentscheidung abhängt: Standort, verlässlicher Projektentwickler und einwandfreie Dokumentation.
Die größten Risiken liegen häufig im Ablauf: fehlerhafte Eigentumsnachweise, unerfahrene Bauträger, schlecht formulierte Verträge oder Geldtransfers außerhalb formeller Kanäle. Die Situation um ueno bank hat verdeutlicht, wie wichtig die Prüfung von Finanzinstituten und Zahlungswegen ist. Der Einlagensicherungsfonds bietet nach den gesetzlichen Voraussetzungen Schutz bis zu 75 Mindestlöhnen je Person und Institut; höhere Beträge genießen nicht denselben Schutz. Wir legen Wert auf Dokumentenprüfung und nachvollziehbare Zahlungen. Eine ordnungsgemäß auf den Käufer eingetragene Immobilie hat eine andere rechtliche Stellung als ein Bankguthaben. Auch bei Dollargeschäften bleibt ein Wechselkursrisiko, wenn Einkommen oder Ausgaben in anderen Währungen anfallen.
Bei Apolar begleiten wir alle Schritte: Grundbuchprüfung, Vertragskontrolle, Koordination mit dem Notar und Zahlungsabwicklung. Als Anwalt habe ich gelernt, dass Vorsorge stets weniger kostet als ein Rechtsstreit.
Wie beurteilen Sie das Verhältnis zwischen neuen Bauprojekten und tatsächlicher Nachfrage?
Asunción erlebt einen starken Neubauzyklus. Das ist positiv, doch nicht jedes Projekt entspricht einer realen Nachfrage.
Wir fragen immer: Wer wird hier wohnen oder diese Wohnung mieten? Ein gut gelegenes Projekt mit passendem Angebot und einem Bauträger, der bereits erfolgreich übergeben hat, kann seinen Wert eher halten. Projekte, die ausschließlich an Investoren verkauft werden sollen, ohne reale Mieternachfrage, riskieren ein Überangebot.
Unsere Projektauswahl ist deshalb zentral. Bevor wir einem brasilianischen Kunden ein Objekt anbieten, prüfen wir Bauträger, Lage, örtliche Mietnachfrage und Vertragsbedingungen.
Ein guter Vermittler verkauft nicht alles: Er trifft eine Auswahl.
Was unterscheidet die Immobilienmärkte Brasiliens und Paraguays, und wie sehen Sie 2027?
Brasilien hat einen viel größeren Markt und mehr Hypothekenfinanzierung, aber auch mehr Bürokratie, höhere Transaktionskosten und eine stärkere Steuerbelastung. Paraguay bietet einen dollargeprägten Markt, niedrige und einfache Steuern sowie einen zügigeren Kaufprozess. Ausländer können mit ihrem Reisepass kaufen, ohne einen Wohnsitzstatus zu benötigen.
Brasilianische Investoren vergleichen mit einer anspruchsvollen Alternative: Bei hohen Zinsen in Brasilien sind festverzinsliche Anlagen attraktiv. Sie lauten jedoch auf Real und unterliegen Wechselkursschwankungen sowie künftigen Zinsänderungen. Immobilien in Paraguay sind reale Dollarvermögenswerte mit Mieteinnahmen und langfristigem Wertsteigerungspotenzial. Beide Anlageformen ergänzen sich bei der Vermögensdiversifizierung.
Am wenigsten bekannt sind brasilianischen Käufern die Details des Kaufprozesses. Genau dort liegt unser Mehrwert. Apolar übernimmt Suche, rechtliche Prüfung, Verhandlung, persönliche Dokumente ausländischer Käufer — einschließlich der Steuernummer RUC und auf Wunsch der Aufenthaltsgenehmigung mit einem dafür zuständigen Teammitglied —, Eigentumsübertragung und anschließende Mietverwaltung. Kunden können von Brasilien aus investieren, während erfahrene Fachleute für beide Rechtssysteme jeden Schritt begleiten.
Für 2027 bin ich optimistisch. Paraguay erlebt institutionell anspruchsvolle Zeiten, doch die Grundlagen bleiben: eine wachsende Wirtschaft, junge Bevölkerung, strategische Lage im Mercosur und weiterhin ungedeckter Wohnungsbedarf.
Paraguay hat alle Voraussetzungen, zum natürlichen Ziel brasilianischer Immobilieninvestitionen zu werden. Mit 57 Jahren Unternehmensgeschichte und Präsenz in beiden Ländern ist Apolar bereit, diese Brücke zu bilden.
