Gidalte Dias, máster franquiciado en Paraguay de Apolar Imóveis, analiza el interés de los inversores brasileños por Paraguay, las zonas con mayor potencial, la rentabilidad y los riesgos que conviene considerar, y explica cómo Apolar acompaña al comprador extranjero desde la búsqueda hasta la escritura.
“La mayoría de los problemas en una inversión inmobiliaria en el exterior no aparecen en el precio, sino en el proceso.”
Abogado con más de 15 años de ejercicio profesional en Brasil y Paraguay en las áreas civil, empresarial y contractual, es socio administrador de Geron & Dias Advogados Associados y presidente de ANACOMAR, Cámara de Mediación y Arbitraje.
¿Cómo está evolucionando el interés de compradores e inversores brasileños por Paraguay?
El interés pasó de la curiosidad a la decisión. Hace algunos años, el brasileño veía a Paraguay como un destino de compras o como un país vecino para el agronegocio. Hoy lo ve como un lugar para invertir, abrir una empresa e incluso vivir.
Las razones son concretas: una carga tributaria baja y simple, un mercado inmobiliario dolarizado, costos de adquisición menores que en Brasil y una cercanía cultural y geográfica que reduce la sensación de riesgo. Los datos acompañan: según el BCP, Paraguay registró en 2025 un récord de USD 1.151 millones de inversión directa neta, y la construcción creció 4,2 % interanual en el segundo trimestre de 2026. Son indicadores agregados, no miden ventas inmobiliarias, pero muestran un país que atrae capital.
Lo vemos todos los días en Apolar. Cuando abrimos una de nuestras unidades en Asunción, en menos de quince días ya teníamos tres ventas, un alquiler y seis visitas agendadas. La demanda existe.
Lo que más frena al brasileño no es el precio, sino la inseguridad sobre el proceso: cómo comprar, qué documentos necesita, cómo enviar el dinero, a quién confiar la operación. Por eso en Apolar nos ocupamos de todo el flujo de la venta, incluida la documentación personal del comprador extranjero.
¿Qué perfiles de inversores y tipos de propiedades concentran la demanda?
Identificamos cuatro perfiles principales.
El primero es el inversor de renta, que busca un activo en dólares para alquilar. Prefiere departamentos de uno o dos dormitorios en zonas consolidadas de Asunción, muchas veces comprados en pozo.
El segundo es el empresario que traslada parte de su operación o su residencia a Paraguay. Busca vivienda para la familia y, a veces, una oficina o un depósito.
El tercero es el productor rural del oeste de Paraná y de Mato Grosso do Sul, que ya conoce la región de Alto Paraná y Ciudad del Este y quiere diversificar hacia lo urbano.
El cuarto es la familia o el jubilado que busca calidad de vida y costos menores.
Cada perfil necesita algo distinto. Por eso nuestro trabajo empieza entendiendo el objetivo del cliente, no mostrando una lista de inmuebles.
¿Qué zonas y ciudades ofrecen oportunidades y qué factores determinan su atractivo?
En Asunción, los barrios consolidados como Villa Morra, Carmelitas, Las Mercedes y Recoleta concentran la demanda de alquiler y ofrecen mayor liquidez.
El eje metropolitano —Luque, Mariano Roque Alonso y Limpio— ofrece precios de entrada más bajos. En Luque seguimos de cerca el megaviaducto de 3,6 km, que ya inició el montaje de vigas. Es una obra relevante, pero su efecto sobre la movilidad y el valor de los inmuebles solo podrá medirse cuando esté habilitada; recomendamos comprar por los fundamentos actuales de la zona, no por la promesa de la obra. También observamos Nueva Asunción y el entorno del puente Héroes del Chaco.
En el este, el corredor de Ciudad del Este tiene una conexión natural con el inversor brasileño. Encarnación es atractiva para quien busca turismo y segunda residencia.
Fuera del eje urbano, vale destacar el fuerte crecimiento del área rural del Chaco paraguayo. La tierra es mucho más accesible que en Brasil, con suelos aptos para pasturas, y eso viene atrayendo a ganaderos brasileños. El desarrollo del Corredor Bioceánico y de la conexión entre Carmelo Peralta y Porto Murtinho podría reforzar esa tendencia, sujeto a la ejecución y habilitación efectiva de las obras. Es una inversión que exige un análisis técnico y jurídico previo: agua, licencia ambiental, acceso y situación registral de la tierra.
Los factores que más pesan son la infraestructura vial, la cercanía a colegios, hospitales y centros comerciales, y la seguridad.
¿Qué se puede esperar en rentabilidad, alquileres y valorización, y qué riesgos conviene considerar?
Según nuestra experiencia en el mercado, en alquiler residencial tradicional, la rentabilidad bruta suele ubicarse entre el 6 % y el 8 % anual en dólares, según la zona y el tipo de unidad. El alquiler temporario, para ejecutivos y turistas, puede llegar a una rentabilidad bruta de entre el 12 % y el 16 %, pero exige gestión profesional y depende de la ocupación y de las reglas de cada edificio. En los dos casos, la rentabilidad neta es menor, porque hay que descontar vacancia, administración, mantenimiento e impuestos; conviene desconfiar de cualquier promesa que no muestre esa cuenta.
A eso se suma la valorización, que depende de comprar bien: buena ubicación, buen desarrollador y documentación en regla.
Los riesgos principales no están en el mercado, sino en el proceso: un título con problemas, un desarrollador sin historial, un contrato mal redactado o un dinero que no se movió por canales formales. La situación de ueno bank puso de relieve la importancia de evaluar cuidadosamente las instituciones y los canales utilizados para transferir fondos. El Fondo de Garantía de Depósitos contempla una cobertura de hasta 75 salarios mínimos por persona y por entidad, conforme a sus condiciones legales; los montos superiores no cuentan con esa misma cobertura. Nosotros priorizamos la revisión documental y la trazabilidad de los pagos. Un inmueble debidamente inscrito a nombre del comprador tiene una naturaleza jurídica distinta de un depósito bancario. Además, aunque muchas operaciones inmobiliarias se pactan en dólares, eso no elimina el riesgo cambiario para quien obtiene ingresos o afronta gastos en otra moneda.
En Apolar el cliente no queda solo en ninguna etapa: verificamos la situación registral del inmueble, revisamos los contratos, coordinamos la escribanía y acompañamos los pagos. Mi experiencia como abogado me enseñó que prevenir siempre cuesta menos que litigar.
¿Cómo ve la relación entre los nuevos desarrollos y la demanda inmobiliaria efectiva?
Asunción vive un ciclo fuerte de nuevos edificios, y eso es positivo, pero no todo proyecto responde a una demanda real.
La pregunta que siempre hacemos es: ¿quién va a vivir aquí, o quién va a alquilar esta unidad? Un proyecto bien ubicado, con un producto adecuado al público de la zona y un desarrollador con historial de entregas, tiende a sostener su valor. Un proyecto pensado solamente para vender a inversores, sin inquilinos reales detrás, corre el riesgo de sobreoferta.
Por eso nuestra curaduría de proyectos es parte central del servicio. Antes de ofrecer un desarrollo a un cliente brasileño, analizamos al desarrollador, la ubicación, la demanda de alquiler de la zona y las condiciones del contrato.
Un buen intermediario no vende cualquier cosa: filtra.
¿Cuáles son las principales diferencias entre los mercados de Brasil y Paraguay y qué perspectivas ve hacia 2027?
Brasil tiene un mercado mucho más grande, con más crédito hipotecario, pero también con más burocracia, costos de transacción más altos y una carga tributaria más pesada. Paraguay ofrece un mercado dolarizado, impuestos bajos y simples, y un proceso de compra más ágil. El extranjero puede comprar con su pasaporte, sin necesidad de residencia.
El inversor brasileño compara con una referencia exigente: con tasas de interés elevadas en Brasil, la renta fija ofrece una alternativa competitiva. Pero es una inversión en reales, sujeta a la volatilidad del cambio y a cambios futuros en las tasas de interés. El inmueble en Paraguay es un activo real en dólares, con renta de alquiler y potencial de valorización a largo plazo. No compiten: se complementan dentro de una estrategia de diversificación patrimonial.
La diferencia que el brasileño menos conoce está en los detalles del proceso, y ahí está nuestro valor. Apolar se ocupa de todo el flujo de la venta: la búsqueda del inmueble, la verificación jurídica, la negociación, la gestión de la documentación personal del comprador extranjero —incluido el RUC y, cuando el cliente lo desea, la radicación, a cargo de un responsable dedicado de nuestro equipo—, la escritura y la administración del alquiler después de la compra. El cliente puede invertir desde Brasil con la seguridad de que alguien con experiencia en los dos sistemas jurídicos está cuidando cada paso.
Para 2027 soy optimista. El país atraviesa un momento institucional exigente, pero sus fundamentos se mantienen: una economía que crece, una población joven, una ubicación estratégica en el Mercosur y una demanda de vivienda que todavía no está cubierta.
Paraguay tiene todo para ser el destino natural de la inversión inmobiliaria brasileña. Con 57 años de trayectoria y presencia en los dos países, Apolar está preparada para ser el puente.
