Gidalte Dias, máster franqueado da Apolar Imóveis no Paraguai, analisa o interesse dos investidores brasileiros, as regiões com maior potencial, a rentabilidade, os riscos e como a Apolar acompanha o comprador estrangeiro da busca à escritura.
“A maioria dos problemas em um investimento imobiliário no exterior não aparece no preço, mas no processo.”
Advogado com mais de 15 anos de atuação no Brasil e no Paraguai nas áreas cível, empresarial e contratual, é sócio-administrador da Geron & Dias Advogados Associados e presidente da ANACOMAR, Câmara de Mediação e Arbitragem.
Como está evoluindo o interesse de compradores e investidores brasileiros pelo Paraguai?
O interesse passou da curiosidade à decisão. Há alguns anos, o brasileiro via o Paraguai como destino de compras ou país vizinho para o agronegócio. Hoje o vê como lugar para investir, abrir uma empresa e até morar.
As razões são concretas: tributação baixa e simples, mercado imobiliário dolarizado, custos de aquisição menores que no Brasil e proximidade cultural e geográfica, que reduz a percepção de risco. Os dados acompanham: segundo o BCP, o Paraguai registrou em 2025 um recorde de US$ 1,151 bilhão em investimento direto líquido, e a construção cresceu 4,2% na comparação anual no segundo trimestre de 2026. São indicadores agregados, não medem vendas imobiliárias, mas mostram um país que atrai capital.
Vemos isso diariamente na Apolar. Quando abrimos uma de nossas unidades em Assunção, em menos de 15 dias já tínhamos três vendas, uma locação e seis visitas agendadas. A demanda existe.
O que mais freia o brasileiro não é o preço, mas a insegurança sobre o processo: como comprar, quais documentos precisa, como enviar o dinheiro e em quem confiar. Por isso a Apolar cuida de todo o fluxo da venda, inclusive da documentação pessoal do comprador estrangeiro.
Quais perfis de investidores e tipos de imóveis concentram a demanda?
Identificamos quatro perfis principais.
O primeiro é o investidor de renda, que busca um ativo em dólares para alugar. Prefere apartamentos de um ou dois quartos em regiões consolidadas de Assunção, muitas vezes comprados na planta.
O segundo é o empresário que transfere parte de sua operação ou residência para o Paraguai. Procura moradia para a família e, às vezes, escritório ou depósito.
O terceiro é o produtor rural do oeste do Paraná e de Mato Grosso do Sul, que já conhece Alto Paraná e Ciudad del Este e quer diversificar para imóveis urbanos.
O quarto é a família ou o aposentado que busca qualidade de vida e custos menores.
Cada perfil precisa de algo diferente. Por isso começamos entendendo o objetivo do cliente, e não mostrando uma lista de imóveis.
Quais regiões e cidades oferecem oportunidades e o que determina sua atratividade?
Em Assunção, bairros consolidados como Villa Morra, Carmelitas, Las Mercedes e Recoleta concentram a demanda por locação e oferecem maior liquidez.
O eixo metropolitano — Luque, Mariano Roque Alonso e Limpio — oferece preços de entrada menores. Em Luque acompanhamos o megaviaduto de 3,6 km, que iniciou a montagem de vigas. É uma obra relevante, mas seu efeito na mobilidade e no valor dos imóveis só poderá ser medido após a inauguração. Recomendamos comprar com base nos fundamentos atuais da região, não na promessa da obra. Também observamos Nueva Asunción e o entorno da ponte Héroes del Chaco.
No leste, o corredor de Ciudad del Este tem ligação natural com o investidor brasileiro. Encarnación atrai quem busca turismo e segunda residência.
Fora do eixo urbano, destaca-se o forte crescimento do mercado rural no Chaco paraguaio. A terra é muito mais acessível que no Brasil, com solos adequados para pastagens, atraindo pecuaristas brasileiros. O Corredor Bioceânico e a ligação entre Carmelo Peralta e Porto Murtinho podem reforçar a tendência, dependendo da conclusão e liberação efetiva das obras. É um investimento que exige análise técnica e jurídica prévia: água, licença ambiental, acesso e situação registral da terra.
Os fatores mais importantes são infraestrutura viária, proximidade de escolas, hospitais e centros comerciais, e segurança.
O que esperar de rentabilidade, aluguéis e valorização, e quais riscos considerar?
Segundo nossa experiência no mercado, na locação residencial tradicional a rentabilidade bruta costuma ficar entre 6% e 8% ao ano em dólares, dependendo da região e do tipo de unidade. A locação por temporada, para executivos e turistas, pode chegar a 12% a 16% de rentabilidade bruta, mas exige gestão profissional e depende da ocupação e das regras de cada edifício. Em ambos os casos, a rentabilidade líquida é menor: é preciso descontar vacância, administração, manutenção e impostos. Desconfie de promessas que não apresentem essa conta.
Há também a valorização, que depende de comprar bem: boa localização, incorporadora confiável e documentação regular.
Os principais riscos estão no processo: título com problemas, incorporadora sem histórico, contrato mal redigido ou dinheiro transferido fora dos canais formais. A situação do ueno bank evidenciou a importância de avaliar instituições e canais de transferência. O Fundo de Garantia de Depósitos prevê cobertura de até 75 salários mínimos por pessoa e por instituição, conforme as condições legais; valores superiores não têm a mesma cobertura. Priorizamos a revisão documental e a rastreabilidade dos pagamentos. Um imóvel devidamente registrado em nome do comprador tem natureza jurídica diferente de um depósito bancário. Além disso, operações imobiliárias em dólares não eliminam o risco cambial para quem recebe renda ou paga despesas em outra moeda.
Na Apolar, o cliente não fica sozinho em nenhuma etapa: verificamos o registro do imóvel, revisamos contratos, coordenamos a escritura e acompanhamos pagamentos. Minha experiência como advogado mostrou que prevenir custa menos que litigar.
Como vê a relação entre novos empreendimentos e demanda imobiliária efetiva?
Assunção vive um ciclo forte de novos edifícios, o que é positivo, mas nem todo projeto responde a uma demanda real.
Sempre perguntamos: quem vai morar aqui ou alugar esta unidade? Um empreendimento bem localizado, adequado ao público da região e de uma incorporadora com histórico de entregas tende a preservar seu valor. Um projeto pensado apenas para vender a investidores, sem inquilinos reais, corre risco de excesso de oferta.
Por isso nossa curadoria é central. Antes de oferecer um empreendimento a um brasileiro, analisamos a incorporadora, a localização, a demanda por locação e as condições contratuais.
Um bom intermediário não vende qualquer coisa: seleciona.
Quais as principais diferenças entre Brasil e Paraguai e as perspectivas para 2027?
O Brasil tem mercado muito maior e mais crédito imobiliário, mas também mais burocracia, custos de transação maiores e carga tributária mais pesada. O Paraguai oferece mercado dolarizado, impostos baixos e simples e compra mais ágil. O estrangeiro pode comprar com passaporte, sem precisar de residência.
O investidor brasileiro compara com uma referência exigente: com juros elevados no Brasil, a renda fixa é uma alternativa competitiva. Mas é investimento em reais, sujeito à volatilidade cambial e a mudanças futuras nos juros. O imóvel no Paraguai é um ativo real em dólares, com renda de aluguel e potencial de valorização de longo prazo. Não competem: complementam-se na diversificação patrimonial.
A diferença que o brasileiro menos conhece está nos detalhes do processo, e é aí que agregamos valor. A Apolar cuida de busca, verificação jurídica, negociação, documentação pessoal do comprador estrangeiro — inclusive RUC e, quando solicitado, residência com profissional dedicado da equipe —, escritura e administração da locação após a compra. O cliente pode investir a partir do Brasil sabendo que alguém experiente nos dois sistemas jurídicos acompanha cada etapa.
Sou otimista para 2027. O país passa por um momento institucional exigente, mas mantém seus fundamentos: economia em crescimento, população jovem, localização estratégica no Mercosul e demanda habitacional ainda não atendida.
O Paraguai tem tudo para ser o destino natural do investimento imobiliário brasileiro. Com 57 anos de trajetória e presença nos dois países, a Apolar está preparada para ser essa ponte.
